Merujuk kepada teori psikologi "Maslow's Hierarchy"yang dibentangkan oleh
Abraham Maslow pada tahun 1943, Tempat tinggal merupakan salah satu keperluan manusia. Tempat tinggal atau rumah merupakan tempat untuk kita berteduh dan berlindung. Di zaman yang serba moden ini, rumah dibina dalam bentuk mengikut citarasa pembeli.
Sesiapa saja pasti mempunyai keinginan memiliki rumah idaman masing-masing. Akan tetapi harga rumah merupakan faktor utama yang menghalang keinginan seseorang itu untuk memiliki rumah idaman. Di bandar yang pesat seperti Kuala Lumpur dan sekitar Lembah Klang, harga rumah terus meningkat dari tahun ke tahun. Berdasarkan kajian 2011, index harga rumah di sekitar Kuala Lumpur meningkat 11.4% dan di Selangor meningkat 9.6%.
Survey mengikut jenis rumah di sekitar Kuala Lumpur:
i) Teres (Terrace) : RM 450,000 >
ii) Rumah Berkembar (Semi-D) : RM800,000 >
iii) Bungalow : RM1.0 juta++ >
iv) Kondominium (Condo) : RM 300,000 >
Anggaran:
Bayaran bulanan bagi rumah berharga RM300,000 dengan margin pembiayaan 90%, interest rate: BLR (6.6%)- 2.3% dan bayaran balik dalam tempoh 30 tahun = RM 1,336 sebulan
Pengiraan itu adalah berdasarkan BLR semasa dan package pembiayaan yang paling rendah faedah nya dan tempoh bayar balik yang maksimum. Sekiranya anda seorang yang berpendapatan RM1,000-RM4,000 sebulan, Mampukah anda utk membayar nya ? Bagaimana pulak dengan perbelanjaan yang lain seperti ansuran kereta?minyak, parking & tol? makan & minum?perbelanjaan persekolahan anak-anak?bil elektrik,telephone,internet?kad kredit?:-)
Walaupun rumah merupakan asset yang bernilai kerana harganya akan meningkat dan tidak menurun seperti kereta, akan tetapi utk membayar bulanan seperti di atas merupakan 1 beban bagi yang berpendapatan rendah dan sederhana.
Apakah faktor mendorong peningkatan harga rumah di Kuala Lumpur / Lembah Klang?
(a) Adakah peratus pendapatan golongan atasan lebih daripada peratus pendapatan golongan sederhana dan rendah?
(b) Adakah kerana di spekulasi oleh agen-agen hartanah?
(c) Adakah kerana tanah di sekitar Kuala Lumpur / Lembah Klang semakin berkurangan?
(d) Adakah kerana perancangan pembangunan yang tidak sekata or samarata di Malaysia ini puncak harga rumah di sekitar Kuala Lumpur / Lembah Klang meningkat?
(e) Adakah kenaikan kos-kos barang binaan dan gaji buruh binaan adalah faktornya?
(f) Adakah inflasi merupakan faktornya??
:-)
Adakah kenaikan harga rumah yang berterusan akan menyebabkan berlakunya "property bubble"?
Property
bubble adalah keadaan dimana kenaikan harga property berlaku secara
mendadak sehingga ke satu tahap ia tidak lagi sejajar dengan kenaikan
purata pendapatan rakyat dan petunjuk ekonomi yang lain yang kemudiannya
akan diikuti dengan kejatuhan harga property tersebut.
Tanda2 yang property bubble akan berlaku atau perkara2 yang mempercepatkan property bubble berlaku. Antaranya :
Kadar interest rate
yang rendah – Kadar BLR di Malaysia sekarang adalah antara yang
terendah dalam sejarah. Malah ada bank yang tawarkan sehingga BLR-2.x%.
Variable/Adjustable Rate Mortgage – Kadar pinjaman perumahan berubah mengikut kadar BLR semasa.
Tempoh pinjaman melebihi 30 tahun atau sehingga melebihi tahap umur persaraan 55 tahun.
Apa yang akan terjadi apabila "property bubble burst"?
Apa yang akan terjadi pada ekonomi negara?
Adakah ekonomi krisis berlaku disebabkan faktor "property bubble"?
Adakah krisis subprime mortgage seperti di US juga akan terjadi di negara kita dan memberi
kesan negatif pada Bank-Bank dan syarikat kewangan di negara ini?
Segala-galanya masih menjadi tanda tanya.........Sekiranya berlaku penurunan harga rumah di sekitar Kuala Lumpur / Lembah Klang, kesan-kesan negatif juga mungkin berlaku :-
i) Projek-projek perumahan sedang dijalankan akan menghadapi masalah dan terbengkalai kerana harga jualan rumah yang septtnya jual telah turun dan menyebabkan jumlah kos pembinaan melebihi dari jumlah jualan rumah-rumah tersebut.
ii) Peluang pekerjaan akan berkurangan kerana pemaju-pemaju (Developers) telah menghentikan pembangunan dan pembinaan kawasan perumahan. Kontraktor-kontraktor juga akan mengalami penurunan pendapatan.
iii) Pembeli akan mula rasa rumah yang dibeli dengan harga terdahulu tidak berbaloi kerana nilai rumah tersebut telah turun tetapi pinjaman dengan pihak bank masih lagi banyak kerana ia berasaskan harga sesama membeli. Impaknya, kemungkinan akan berlaku masalah peminjam tidak membayar ansuran pinjaman.
iv) Bank dan syarikat kewangan yang memberi pinjaman / pembiayaan akan menghadapi masalah sekiranya pembeli tidak membayar ansuran pinjaman dan nilai rumah yang disita dan dilelong oleh pihak bank lebih rendah berbanding dengan nilai pinjaman yang masih belum berbayar.
Secara lazimnya, bagi mengatasi masalah-masalah tersebut, perancangan pembangunan perlulah sekata di seluruh negara dan jurang pendapatan antara golongan berpendapatan rendah,serdahana dan berpendapatan tinggi perlu di rapatkan atau dikurangkan.
Sekian......:-)
